Вы здесь

Как продать квартиру находящуюся в залоге у банка?

Большинство сделок связанных с куплей продажей квартиры происходит с привлечение заемных кредитных средств. Банки выдавая кредит на приобретение недвижимого имущества как правило требуют залог, как правило в залог отходит сам приобретаемый на заемные средства объект.

 

Залог квартиры в пользу банка влечет 2 основных последствия:Подписание договора на продажу квартиры

  1. В случае если заемщик (должник) не сможет своевременно вносить платежи по кредитному договору, либо проценты, то в этом случае в зависимости от конкретного кредитного договора, банк имеет полное право инициировать продажу квартиры, которая находится у него в залоге, с целью покрыть свои расходы. Также банк может обратить указанную квартиру в свою собственность, для того, чтобы в дальнейшем распоряжаться ей по своему усмотрению. Залог в пользу банка означает, что свои возможности банк может реализовать в первую очередь, даже если имеются иные кредиторы.
  2. Залог недвижимого имущества в пользу банка означает, что собственник этого недвижимого имущества, без согласия банка, не имеет права распоряжаться данным имуществом. То есть залогодатель не имеет права не продать, не подарить, не передать по договору ренты, без согласия банка, собственник не может.

Каким образом делится квартира купленная в ипотеку, при разводе?

По какой же схеме продается залоговая квартира?

Но все же, нередко заемщики принимают решение о продаже залогового объекта недвижимости, которое приобреталось на заемные денежные средства. Соответственно для того, чтобы продать такую квартиру необходимо получить согласие банка, но просто так, банк такое согласие не дает.

Для того, чтобы получить согласие банка, банку необходимо предоставить схему проведения сделки, согласно которой банк гарантированно получит выплаты по кредиту единовременно  и в полном объеме.

Самая излюбленная схема банка выглядит примерно так. Для начала должник (т.е. продавец квартиры) гасит полностью кредит, после чего банк выдает справку об отсутствии задолженности, далее продавец с данной справкой обращается в Росреестр который в свою очередь снимает обременение в виде ипотеки, после чего заключается договор купли продажи с покупателем и соответственно по данному договору купли продажи, стороны регистрируют переход права собственности к покупателю.  

Недочеты описанной схемы видны невооруженным глазом. В подавляющем большинстве случаев погашение кредита осуществляется деньгами покупателя, при этом в банке фиксируется, что деньги внесены продавцом (т.е. заемщиком) квартиры, поскольку он является должником по кредитному договору. Получается, что никто не мешает продавцу, после того, как кредит погашен, помахать рукой покупателю.

Конечно же здесь очевидно, что деньги покупатель может взыскать с продавца квартиры в судебном порядке. Но сначала нужно получить судебное решение и исполнительный лист и даже после того как покупатель выиграет судебное заседание и получит исполнительный лист, это еще не говорит о том, что он получит назад свои деньги.

Как же обезопасить себя при заключении подобной сделки?

Наиболее оптимальная схема продажи залоговой квартиры это схема с двумя ячейками. Данная схема дает гарантию всем участникам сделки получить то, что положено по договору. Банк в данном случае получает свои деньги, покупатель квартиру, а продавец справку о погашении задолженности.

Суть данной схемы в следующем. Вся сделка проводится в банке залогодержателе, там же и арендуются ячейки. Это является обязательным условием для ячейки в которую закладываются денежные средства на погашение ипотечного кредита.

Арендуются как минимум 2 банковские ячейки, в одну закладываются денежные средства для уплаты ипотечного кредита банку, во вторую закладывается остаток денежных средств которые получает продавец квартиры.

Для начала на государственную регистрацию сдается пакет документов, согласно которому регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю с сохранением залога в пользу банка. После получения зарегистрированных документов, свидетельствующих о регистрации перехода права собственности к покупателю, обычно таким документом является договор купли продажи квартиры с отметкой регистрирующего органа о переходе права, а также выписка из ЕГРП согласно которой право собственности зарегистрировано за покупателем.

После этого представитель банка достает из ячейки денежные средства предназначенные для погашения ипотечного кредита и вносит их на счет банка для погашения кредита. После чего, кредит считается погашенным и банк выдает справку об отсутствии задолженности.

Продавец и покупатель совместно предъявляют справку о погашении задолженности в регистрирующий орган, который в свою очередь снимает с квартиры обременения. И уже после предъявления в банк свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности в пользу покупателя без отметки о наличии залога, то есть когда обременение снято, продавец получает свою часть денежных средств.

Как видите вся схема довольно проста, но затратна по времени, но реализуется оно очень просто.

Также популярностью пользуется совершение сделок с погашением кредитной задолженности деньгами покупателя. В таком случае подписываются все документы которые подтверждают, что покупатель передал все денежные средства продавцу в счет оплаты квартиры и в последующем одновременно регистрируется и снятие обременения в пользу банка и государственная регистрация перехода права на покупателя.

Надо отметить, что в период, пока документы находятся на государственной регистрации права, а это по закону 10 рабочих дней, покупателю все же придется понервничать.

Так же есть схема с участием представителя банка, который и обеспечивает и регистрацию снятия обременения, также регистрацию перехода права собственности к покупателю. Но это уже более сложная схема и в таких ситуациях как правило нужен индивидуальных подход к каждой сделке и нужно разбираться с каждым договором отдельно. Все же это более сложный вариант и к нему прибегают крайне редко.

Ну вот и все, что я хотел вам рассказать относительно продажи залоговой квартиры. Если у вас остались вопросы, то задайте их на сайте.

Знайте ваши права. Желаю вам удачи!

Оставить комментарий

Filtered HTML

  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Разрешённые HTML-теги: <a> <em> <strong> <cite> <blockquote> <code> <ul> <ol> <li> <dl> <dt> <dd>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.

Plain text

  • HTML-теги не обрабатываются и показываются как обычный текст
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.