Как получить налоговый вычет 13%, при покупке квартиры?

Возвращаем подоходный налог без труда и правильно

Хотите узнать, как сэкономить на покупке квартиры и вернуть максимум 650000 рублей, себе на счет в банке? Речь в статье пойдет о налоговом вычете при покупке квартиры, и другого недвижимого имущества.

Я хочу подробно рассказать нашим уважаемым читателям, как они смогут вернуть 13% уплаченного подоходного налога, объясню суть налогового вычета, приведу пример расчета, расскажу о максимальной сумме в год, и о пакете документов, требуемых для получения вычета. Ознакомьтесь с содержанием статьи и давайте начнем.

Как это работает и вообще в чем суть налогового вычета?

Суть простая. Вы официально работаете, и работодатель производит отчисления подоходного налога в налоговую службу (ФНС). Подоходный налог, как мы все знаем, удерживается из нашей заработной платы, а его размер 13% ежемесячно, или просто 13%, от Вашего официального дохода.

К примеру, Вы зарабатываете 800000 рублей в год, и за год, из Вашей заработной платы, будет удержан подоходный налог в размере 104000 рублей. Так вот при покупке квартиры или иной жилой недвижимости, вернуть Вы можете за этот год, ровно 104000 рублей, так как эта сумма была удержана из Вашей заработной платы, в виде подоходного налога.

Право на возврат налога с покупки квартиры, есть у каждого гражданина РФ, но если Вы не были трудоустроены, Вам выплачивали неофициальную заработную плату, удержание 13% с которой не производилось и соответственно Вы не платили подоходный налог, то и возвращать Вам будет нечего.

Вернуть подоходный налог, может только тот, кто перечисляет его в налоговую инспекцию.

Простая суть, чем больше у Вас официальная заработная плата, тем больше Вы отчисляете подоходного налога в ФНС и тем большую суммы Вы при покупке квартиры, Вы сможете вернуть. Чем меньше официальная заработная плата, тем меньшую сумму Вы сможете вернуть и тем дольше Вам придется возвращать всю положенную сумму налога.

Далее Вы поймете, откуда в данном вопросе растут ноги и что делать далее, какие суммы положены и откуда они берутся.

Кому положен возврат подоходного налога при покупке квартиры?

Хочу сразу объяснить предельно понятно и просто. Если, что-то в начале статьи Вам покажется сложным и запутанным, читайте далее, обещаю, что все встанет на свои места и Вы все поймете.

Если Вы приобретаете, квартиру, комнату, долю в квартире или доме, жилой дом (именно жилой, но не садовый без права регистрации в нем), то Вам на основании пп. 3, пункта 1, статьи 220 НК РФ, по закону, положен возврат подоходного налога с суммы покупки. Это так называемый, налоговый вычет с покупки квартиры.

Сразу обращаю внимание, что вернуть 13%, с покупки жилой недвижимости, возможно только в том случае, если Вы ни разу не возвращали налог (не получали вычет при покупке жилой недвижимости ранее), Вы не возвращали налог с имущества приобретенного до 2014 года, Вы возвращали налог на имущество приобретенного после 2014 года, но суммы покупки не хватило, чтобы исчерпать весь лимит по сумме возврата, а он 260000 рублей.

Так же еще одним Важным условием для возврата, является обязательное официальное трудоустройство, с отчислениями подоходного налога в ФНС. Как я говорил, если Вы не трудоустроены, не отчисляете 13% подоходного ежемесячно, то возвращать будет просто нечего.

Напомню, что вернуть подоходный налог в размере 13%, возможно с суммы не превышающей 2000000 рублей, на одного человека.

Что это значит?

К примеру, приобретенная квартира, стоит 3000000 рублей. Как я говорил, максимальная сумма с которой мы можем вернуть 13%, это 2000000 рублей. То есть если квартира стоит 3000000 рублей, или 2100000 рублей, вернуть налог, Вы можете только с суммы в 2000000 рублей и не более.

Выходит, что максимальная сумма, которую Вы можете вернуть, составляет 13%, от 2000000 рублей, а это у нас, 260000 рублей.

Так же, можно вернуть налог, с уплаченных процентов по ипотеке, но об этом я расскажу далее в статье.

Как же быть, если квартира стоит дешевле 2000000 рублей?

Все очень просто, но нужно учитывать изменения в законодательстве, произведенные в 2013 году.

С 1 января 2014 года, вступили новые правила получения налогового вычета при покупке квартиры или прочей жилой недвижимости.

Если квартира приобретена до 2014 года, то осуществить возврат налога, можно только с одного объекта и только 1 раз. Это означает, что по приобретенным до 2014 года квартирам и прочей жилой недвижимости, можно вернуть подоходный налог с суммы покупки не превышающей 2000000 рублей (здесь все как обычно), но если сумма покупки меньше 2000000 рублей, то Вы не сможете вернуть максимальную сумму в 260000 рублей.

То есть, Вы возвращаете максимально возможную сумму с первого объекта и не важно, смогли ли Вы достичь лимита в 260000 рублей, то есть вернули меньше, то при покупке второго объекта, Вы не сможете вернуть оставшуюся сумму. Все дело в том, что с объектов, приобретенных до 2014 года, возможен только разовый возврат с одного объекта. А сумма, которую Вы не смогли вернуть, по причине нехватки стоимости квартиры (если цена была менее 2000000 рублей), просто пропадает.

К примеру, если приобретенная до 2014 года, жилая недвижимость стоила 1500000 рублей, то вернуть 13%, возможно только с 1500000 рублей (так как в этом случае, это максимальная возможная сумма), то есть к возврату только 195000 рублей (это 13%). То есть по факту, можно было бы при покупке второго объекта, вернуть 13% с оставшегося лимита в 500000 рублей, а это 65000 рублей. Но к сожалению, для квартир, приобретенных до 2014 года, законодательство не позволяет исчерпать всю сумму при повторных покупках, и если квартира изначально стоила менее 2000000 рублей, то вычет предоставляется только 1 раз и с одного объекта. То есть, если приобретенная до 2014 года квартира, стоила бы 2000000 рублей или более, то тогда, можно было бы вернуть максимальную сумму, то есть 13% от 2000000 рублей, а это 260000 рублей.

Если квартира была приобретена после 2014 года?

В таком случае, законодательство предоставляет возможность, обращаться за вычетом, пока Вы не вернете налог с 2000000 рублей, то есть максимально положенные по закону 260000 рублей.

Это значит, что, если первая квартира стоила 1200000 рублей, Вы вернете с покупки 156000 рублей (13%). Но мы понимаем, что лимит мы не исчерпали, то есть фактически, мы не вернули еще 104000 рублей. Но сумма покупки этого не позволяет, квартира стоить менее 2000000 рублей.

Именно поэтому в законодательство с 1 января 2014 года, внесли изменения, позволяющие повторно обратиться за налоговым вычетом, если первой суммы покупки не хватило, чтобы вернуть все 260000 рублей, так называемый остаток, после возврата по первому объекту.

При покупке второй квартиры, если продолжить нашу ситуацию, Вы сможете получить оставшийся вычет, с суммы 800000 рублей. То есть, захотели купить еще одну квартиру, пусть она будет стоить 2500000 рублей.

Как мы помним, при покупке первой квартиры, мы вернули 13%, с суммы 1200000 рублей, а это 156000 рублей. При покупке новой квартиры, мы вернем 13% с суммы 800000 рублей (с остатка), а это 104000 рублей. И на этом, мы исчерпаем свое право на получение налогового вычета, с покупки жилой недвижимости. 104000 + 156000 рублей = 260000 рублей.

То есть изменения в законодательстве, вступившие в силу после 1 января 2014 года, позволяют получать вычет, до полного исчерпания суммы в 2000000 рублей. Если с первой покупки не вернули все, то продолжаем возвращать со второй, не вернули все со второй, вернете остаток после покупки третьей квартиры или комнаты.

Вот так это работает. Надеюсь объяснил доступно.

Мы можем получить Вычет не только с суммы покупки, но также, с процентов по ипотеке

Вопрос касается категории покупателей, приобретших квартиру или иной объект недвижимости, с привлечением кредитных средств.

Начну с того, что налоговый вычет с процентов, предоставляется только с 1 объекта, с максимальной суммы уплаченных процентов 3000000 рублей. 13% от 3000000 рублей, составляет 390000 рублей.

390000 рублей, это максимальная сумма, которую можно вернуть с уплаченных процентов по ипотеке.

Если процентов с одного объекта не хватило, чтобы вернуть все 390000 рублей, то при повторной покупке квартиры в кредит, добрать оставшуюся сумму не получится. Так как на основании пункта 8, статьи 220 НК РФ, получить вычет по процентам, возможно только с одного объекта недвижимости.

Нюанс состоит в следующем, если квартира приобретена в ипотеку, то проблем с возвратом подоходного налога по процентам не возникнет. Но если квартира куплена с привлечением средств потребительского кредита, то здесь другая ситуация.

Кредит должен быть целевым, то есть быть выданным на определенные нужды. Что касается возврата налога с процентов по потребительскому кредиту, то для успешного возврата подоходного налога, в кредитном договоре, должно быть указано, что он выдан исключительно на приобретение квартиры, дома, строительства дома и пр. Если в договоре потребительского кредита, будет указано, что кредит выдан на покупку авто, или на семейные нужды, то в налоговой откажут в возврате, так как кредит по документам не целевой.

Далее в следующей части статьи, я подробнее расскажу, с каких затрат, связанных с покупкой жилой недвижимости, Вы сможете вернуть 13% подоходного налога.

Что касается момента, когда можно сделать возврат с процентов, то начать возврат налога по процентам, можно сразу, наряду с вычетом по сумме затрат на покупку квартиры. Но это не очень удобно, на наш взгляд, лучше подождать, когда будет уплачена сумма по процентам, превышающая хотя бы 500000 рублей, тогда Вы сможете вернуть уже 65000 рублей. Но самым грамотным вариантом, будет начать возврат по процентам, когда Вы вернете всю сумму со стоимости квартиры, то есть исчерпаете сумму по основному вычету. К тому же, у Вас не произойдет никакой путаницы, вернули сумму по основному вычету, приступаете к возврату налога с процентов по кредиту.

Изменения в налоговом законодательстве, примененные с 1 января 2014 года, затронули и возврат налога с процентов по ипотеке. Смысл в том, что если Вы приобрели квартиру с привлечением кредитных средств (ипотека, или целевой потребительский кредит), то ограничений по сумме возврата с процентов не было.

Если уплатили более 3000000 рублей по процентам, то и вернуть 13%, можете с любой суммы процентов. То есть, выплатили 4500000 рублей процентов, то и вернуть можете с этой суммы, то есть в данном случае, покупатель бы вернул 4500000 рублей * 0.13 = 585000 рублей. По квартирам, приобретенным в ипотеку до 2014 года, возврат по процентам очень выгоден, так как нет ограничений по сумме возврата налога с процентов. У кого была солидная ипотека и уплачены большие проценты, вернул очень крупные суммы.

Но, после вступления изменений в Налоговый Кодекс РФ, с 1 января 2014 года, вступили ограничения, и вернуть налог с процентов по ипотеке, стало возможно с максимальной суммы в 3000000 рублей. Если уплатили процентов на 5000000 рублей, то вернуть 13% подоходного налога, возможно будет только с суммы процентов в 3000000 рублей.

Делать возврат налога с процентов по ипотеке, мы рекомендуем путем подачи декларации, а также заявления на возврат, в налоговую инспекцию. Так же к декларации и заявлению, нужно прикладывать документы, подтверждающие Ваше право на получение вычета. О документах будет подробно рассказано далее в статье.

Что бы Вы не запутались в возвратах и все прошло гладко, мы рекомендуем производить возврат, по следующей схеме.

К примеру стоимость квартиры составила 5000000 рублей. Вы внесли наличными как первоначальный взнос 1500000 рублей, а 3500000 рублей, составил ипотечный кредит. Как мы говорили, максимальная сумма основного вычета, возвращаемого с суммы покупки квартиры, составляет 2000000 рублей, и в данной ситуации, возврат с такой суммы возможен, так как сумма покупки намного больше. Но есть еще 3500000 рублей, предоставленные банком, в качестве ипотечного займа и с данной суммы, нужно будет вернуть проценты. Скажем ставка 10.5%, сумма займа составит 3500000 рублей, сроком на 15 лет. За 15 лет, плательщик уплатит при данной ставке 3464013 рублей процентов. Если ипотека оформлена до 1 января 2014 года, то вернуть налог, можно будет с полной суммы 3464013 рублей, а вот квартиру куплена после 1 января (соответственно в это же время была оформлена ипотека), то вернуть налог, можно будет только с суммы 3000000 рублей.

И так, промежуточный вывод.

Если у Вас оформлена ипотека, то проблем с возвратом 13% подоходного налога при покупке квартиры не будет, так как ипотека сама по себе является целевым займом на приобретение жилого объекта недвижимости. Но если Вы привлекали средства потребительского кредита, то в договоре обязательно должно быть указано, что кредит выдан на приобретение объекта жилой недвижимости. Если в кредитном договоре не будет указано, что кредит выдан на приобретение жилья, то налоговая откажет в возврате налога с процентов по кредиту.

Какие документы, нужно предоставить, чтобы вернуть подоходный налог при покупке квартиры?

Для начала какие документы понадобятся для получения основного вычета, с суммы покупки:

  • Заполненная декларация, по форме 3-НДФЛ;
  • Заявление налогоплательщика на получение налогового вычета;
  • Справка 2-НДФЛ, подтверждающая доходы;
  • Документы, подтверждающие факт, приобретения объекта жилой недвижимости. Договор купли-продажи объекта недвижимости (комната, квартира, доля, дом, участок и пр.). Акт приема-передачи объекта, если объект был приобретен на вторичном рынке;
  • Расписка о передаче денежных средств, от покупателя к продавцу;
  • Ксерокопия паспорта (основная страница, расписка);
  • Банковские реквизиты, на которые налоговая перечислит деньги.

Для получения вычета по процентам с ипотеки, или с потребительского кредита, все вышеперечисленные документы, а также:

  • Договор с банковским учреждением;
  • Справка из банка, об уплаченных процентах.

Когда возникает право, на возврат подоходного налога при покупке квартиры?

Такое право возникает в году, следующим за годом, в котором была приобретена квартира. То есть, если квартира была приобретена в 2018 году, то подать документы на возврат подоходного налога, можно в 2019 году, то есть на следующий год, после покупки.

Право на возврат налога, возникает в год, в котором была приобретена квартира, или иной объект жилой недвижимости. Но вот подать документы, на вычет, можно только в году, следующем за годом покупки.

Приведу пример. Квартира была куплена в 2018 году. В этом же 2018 году, покупатель квартиры заработал 1000000 рублей за год и уплатил 130000 рублей, подоходного налога. В 2019 году, он может подать документы на возврат налога и вернуть налог за 2018 год, в размере 130000 рублей, которые удержали из его заработной платы.

В 2020 году, покупатель уже может подать документы, на возврат налога за 2019 год и вернуть сумму налога, которую удержали с его заработной платы в 2019 году.

В 2021 году, покупатель подает документы на возврат налога за 2020 год. И так он будет действовать, пока не исчерпает всю сумму, с которой он возвращает налог.

Если квартира приобретена в ипотеку, то после возврата налога с суммы покупки, сразу заявляем на возврат налога с процентов по ипотеке.

Заявлять возврат налога с процентов по ипотеке, нужно, когда исчерпана сумма основного вычета, прямых рекомендаций в законе для этого нет, но лучше производить возврат по порядку, будет меньше путаницы. То есть если за отчетный год, было уплачено подоходного налога 100000 рублей, остаток основного вычета скажем 45000 рублей, и еще нужно вернуть налог с процентов по ипотеке, скажем на момент возврата это сумма 200000 рублей, то действуем следующим образом.

В декларации заявляем остаток основного вычета, это 45000 рублей, и в этой же декларации заявляем 55000 рублей возврата налога с процентов по ипотеке. Получается, что мы вернули все 100000 уплаченного подоходного налога, исчерпали сумму основного вычета и начали возвращать налог с процентов по ипотеке. На следующий год в данной ситуации, нужно заявлять в декларации, только вычет с процентов по ипотеке, так как вычет с основной суммы, уже произведен.

Сроки давности по возврату налога с покупки квартиры и процентов по ипотеке

Как такового, срока давности по вычетам нет. Вы можете начать получать вычет с 2021 года, за покупку квартиры, которая состоялась в 2002 году. Основное, чтобы у Вас были на руках, все необходимые вышеназванные документы, так как нужно подтвердить свое право, на получение вычета.

Но есть один момент, вернуть подоходный налог, Вы можете максимум за последние три года с момента подачи декларации. Если квартира была приобретена в 2015 году, а Вы узнали о своем праве на получение вычета в 2020 году, то вернуть налог Вы сможете только за последние три года, предшествующие году подачи декларации, то есть в данном случае, за 2019, 2018 и 2017 год. Для этого нужно подать три декларации за каждый год и три пакета документов.

Сроки давности относятся к ситуациям, когда прошло более 3 лет с момента покупки квартиры.

Если квартира была приобретена в 2019 году, то и право на получение вычета, возникает у покупателя с 2019 года. То есть он подает декларацию на возврат в 2020 году и возвращает налог за полный 2019 год.

Если покупатель приобрел квартиру в 2007 году, но узнал о возможности получить вычет только в 2019 году, то он может подать сразу три декларации в том же 2019 году, и вернуть налог за последние три года, а это в данном случае, 2018, 2017 и 2016 году. Далее данный гражданин будет подавать декларации за каждый год, или может подождать еще три года и опять вернуть все кучей, подав декларацию в 2022 году и вернуть налог за 2019, 2020 и 2021 год. Как видите, все просто.

В каких ситуациях Вы также можете получить вычет?

Вернуть налог, возможно не только с расходов на приобретение квартиры. На основании пп. 4 и 5, пункта 3, статьи 220 НК РФ, в расходы на приобретение квартиры, могут быть включены следующие дополнительные расходы:

  • Расходы на приобретение отделочных материалов;
  • Затраты на отделку квартиры (имеются в виду работы, без отделочных материалов);
  • Затраты на разработку проектно-сметной документации, на проведение отделочных работ.

Здесь есть одни важный момент. Такие расходы возможно заявить в случае, если квартира приобреталась не на вторичном рынке и была новая, без отделки. То, что квартира приобреталась без отделки, должно быть указано в договоре, на основании которого было приобретено жилье. В договоре должен быть пункт, где говорится, что квартира (доля, комната), была приобретена в доме, где не было завершено строительство.

В данном вопросе, возникает не мало споров и разногласий, по поводу того, положен ли возврат в той или иной ситуации. Мы имеем внушительную практику по данному вопросу и если у Вас возникнут затруднения, налоговая будет отказывать в возврате по данному основанию, то просто задайте нам вопрос, мы готовы дать ответ и проконсультировать по любой категории.

Так же стоит обратить внимание на важный момент. В договоре купли-продажи, должно быть четко указано, что квартира приобреталась без отделки. Именно слово «отделка» играет важнейшую роль. Если будет указано «без ремонта», то получить вычет на расходы по отделке не получится. Дело в том, что в статье 220 НК РФ указано именно отделка, в статье отсутствует слово ремонт. В этом все и дело. Поэтому, обратите внимание, что бы в договоре фигурировало словосочетание «без отделки», потому как если будет указано словосочетание «без ремонта», то произвести возврат налога на расходы по отделке, не получится, так как в налоговой просто откажут. Вроде бы пустяки, а такое важное значение имеет набор слов.

Распределение суммы налогового вычета между мужем и женой

Здесь самое интересное.

В случае если квартира приобреталась в браке, то на вычет, имеют права оба супруга. А все мы знаем, что максимальная сумма, с которой можно получить вычет, составляет 2000000 рублей, на одного человека.

Но так как муж и жена приобрели квартиру в браке, то каждый из них, может получить вычет в пределах 2000000 рублей. То есть если квартира стоит более 4000000 рублей, то каждый сможет вернуть по 260000 рублей.

Но бывает, что квартира стоит 3000000 рублей, или меньше. Но мы возьмем сумму 3000000 рублей и покажем, как в таком случае, супруги смогут получить вычет. Супруги могут распределить сумму, с которой они хотят получить Вычет, совершенно произвольным способом. К примеру, квартира стоит менее 4000000 рублей, как мы говорили 3000000 рублей. По заявлению супругов, прикладываемому к общему пакету документов, можно приложить заявление о перераспределении суммы между мужем и женой, с которой будет возвращаться налог.

В заявлении перераспределение может быть самым простым, по 50%, то есть в нашем случае, по 1500000 рублей. Так же супруги могут распределить сумму следующим образом, муж возвращает с 1000000 рублей, а жена с 2000000 рублей. Получается, что супруга получит вычет полностью, а муж только половину от возможного. Но при повторной покупке квартиры, муж сможет добрать вычет до конца и вернуть налог с оставшегося 1000000 рублей.

Главное подать заявление о перераспределении. Важный момент состоит в том, что заявление подается один раз и изменить соотношение в суммах, далее по конкретному объекту, будет уже невозможно.

Как распределяются суммы между супругами, при налоговом вычете по процентам с ипотеки?

Здесь заявление о перераспределении, можно подавать каждый год и каждый год, сумму можно распределять в добровольном порядке, на усмотрение заявителей. Дело в том, что данный вычет, рассчитан на возврат за более длительное время и здесь просчитать оптимальный вариант распределения, крайне проблематично.

Вычет по процентам, положен так же обоим супругам и каждый может вернуть налог, с суммы в 3000000 рублей, то есть по 390000 рублей. Но в такой ситуации, всегда нужно смотреть, какие проценты будут уплачены, и распределять их в соответствии с доходами каждого из супругов. У кого доходы выше, тот и должен возвращать большие суммы.

Вместо заключения

Существует огромное количество тонкостей в получении налогового вычета, при покупке квартиры. Мы рассмотрели лишь базовые концепции и определения, но этой информации, вполне достаточно, чтобы понять суть и получить Ваш первый вычет.

Возникают вопросы, в случае, когда сделка купли-продажи происходит между родственниками, или, когда за покупателя, деньги может вносить работодатель.

Рассмотрение всех тонкостей, просто на просто выходит за рамки данной статьи, она и так получилась достаточно объемная. Далее мы продолжим писать статьи, по теме возврата подоходного налога с покупки не только квартир, но и жилых домов. Не забывайте, что если вы строите жилой дом, то Вы так же вправе, получить налоговый вычет в размере 13%, на расходы по строительству.

Если Вам, что-то было не понятно, то просто задайте Ваши вопросы в чат, пишите комментарии к статье. Мы готовы ответить на любой Ваш вопрос и оказать квалифицированную помощь.

Об авторе:

Васильев Дмитрий. Один из самых опытных юристов Центра Правовой Помощи 'Лидер' в сфере недвижимости, а так же земельного права, так же практикует трудовое право. Общий стаж в сфере юриспруденции более 11 лет. Автор статей по соответствующим категориям на портале. В 2007 году окончил СПбГЭУ – Санкт-Петербургский государственный экономический университет. Проходил обучение на кафедре юриспруденции, получил статус бакалавра.

Комментарии

Прочитала статью. Довольно интересно и понятно написано. Возник вопрос. Я хочу купить квартиру и часть из ее стоимости, оплатить из средств материнского капитала. Как-то влияет на результат вычета, то что я оплачу часть стоимости квартиры материнским капиталом. Какие при этом последствия по налоговому законодательству?

Аватар пользователя Васильев Дмитрий

Доброго Вам дня Лариса. Вычет можно получить, с суммы максимальной суммы покупки в 2000000 рублей. Но вот вычет с суммы материнского капитала, получить не удастся. Пункт 5, статьи 220 НК РФ, не предусматривает получение налогового вычета с той части суммы, оплата которой, производилась за счет средств материнского капитала.

Здесь хочу привести пример. Квартира стоит 2100000 рублей. Собственных средств у Вас 1620000 рублей, и материнский капитал в размере 480000 рублей. Так как с суммы материнского капитала использованной в покупке, налог вернуть не получится, то именно в конкретном примере, налог Вы сможете вернуть с суммы 1620000 рублей, так как это Ваши деньги. Но в таком случае, остается сумма неиспользованного вычета, 380000 рублей, с которой Вы можете вернуть налог, при повторной покупке недвижимости.

Оставить комментарий

Plain text

  • HTML-теги не обрабатываются и показываются как обычный текст
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.