Как получить налоговый вычет, при покупке или строительстве дома?

Узнайте, как произвести возврат налога с покупки или строительства частного дома, правильно и быстро

В статье я рассматриваю как можно получить имущественный вычет при покупке жилого частного дома, так и при расходах на его строительство. Мы подробно рассмотрим все тонкости данного вопроса, чего будет достаточно, для самостоятельного возврата Вами налога с покупки и строительства дома.

Кто может вернуть налог при покупке жилого дома?

Начну с того, что для получения налогового вычета при покупке или строительстве дома, важно, чтобы у Вас, как минимум за год до этого, был официальный доход, с которого Вы платили 13%, в налоговую. То есть платили подоходный налог.

Смысл в том, что если Вы не платили подоходный налог, то и возвращать будет нечего.

Второй важный момент.

Вычет могут получить граждане, ни разу не воспользовавшиеся этим правом, то есть ни разу не возвращавшие налог 13%, с покупки объекта жилой недвижимости.

Очень важно понимать, что если Вы возвращали налог с покупки объекта недвижимости, то это еще не значит, что более Вы не сможете вернуть налог. Если Вы возвращали один раз налог с жилой недвижимости, приобретенной до 2014 года, то в таком случае, если суммы покупки не хватило, и Вы не вернули все 260000 рублей, то при повторной покупке, добрать оставшуюся часть, не представляется возможным, в виду законодательных ограничений.

Если недвижимость приобретена после 1 января 2014 года, то ограничения, только по сумме, с которой можно вернуть налог, а как я говорил, она 2000000 рублей. В таком случае, если первый объект недвижимости, приобретен после 1 января 2014 года, но сумма покупки менее 2000000 рублей, к примеру, 1200000 рублей, то с первой покупки, Вы сможете вернуть, только 156000 рублей. Но у Вас останется еще 104000 рублей, вернуть которые, Вы сможете со второй покупки.

Так же с 1 января 2014 года, изменилась максимальная сумма процентов по ипотеке, с которой можно вернуть 13%. Да, Вы правильно поняли. Если дом или иной объект жилой недвижимости, приобретен в ипотеку, или с привлечением кредитных средств, то помимо основного вычета со стоимости объекта, можно вернуть 13%, с уплаченных процентов по ипотеке. Подробно об этом, Вы можете почитать здесь.

Суть в том, что максимальная сумма, с которой можно вернуть 13%, составляет 2000000 рублей, а это 260000 рублей, вернется на банковский счет. Если покупка разделена на доли, или объект жилой недвижимости приобретался в браке, то каждому из покупателей доли, а также каждому из супругов, возможно вернуть налог с суммы в 2000000 рублей.

Возможность получить налоговый вычет, возникает в год, следующий за годом, в котором была приобретена недвижимость, или произошла регистрация права собственности на дом, который был достроен.

Например, если Вы приобрели дом в 2019 году, или достроили его и зарегистрировали право собственности в том же году, то подать документы в ФНС, на получение вычета, Вы можете в 2020 году и вернуть налог, за 2019 год, в котором был приобретен, или достроен дом.

Что же касается суммы возврата? Если возьмем предыдущую ситуацию, то возврат налога, будет произведен за 2019 год. К примеру, в 2019 году, покупатель заработал 1000000 рублей, из этого дохода, он уплатил 13% подоходного налога, это 130000 рублей. Именно 130000 рублей, он и может вернуть, если конечно сумма покупки это позволяет.

Есть ли сроки давности, при возврате налога с покупки или строительства дома?

Я думаю, что наверняка, Вам приходилось слышать мнение, что если прошло более 3-х лет с покупки объекта жилой недвижимости, то сроки давности на возврат налога, уже вышли и ничего вернуть не получится, так как прошли сроки давности.

Это ошибочное мнение.

У налогового вычета, нет сроков давности. Вы могли приобрести дом, или квартиру, в далеком 2008 году, а декларацию на получение вычета, Вы можете подать, в 2018 году, и никто Вам слова против не скажет.

Вернуть налог в таком случае, можно максимум, за три предыдущих года! Это важно.

Если покупка была совершена раньше года подачи декларации на 3 года, то в таком случае, можно подать три декларации, и вернуть налог, за три предыдущих года, за один раз.

К примеру, как я говорил ранее, квартира была приобретена в 2008 году. Но собственник узнал о возможности получить вычет в 2018 году. В таком случае, как я говорил, вернуть налог можно за три предыдущих года. То есть в нашем случае, если подаем три декларации в 2018 году, то вернуть налог можем за 2017, 2016 и 2015 годы. Три предыдущих году подачи декларации года.

Так это работает. Надеюсь я понятно объяснил и вопрос со сроками давности у нас разобран подробно и понятно.

Как подробно происходит процесс возврата налога? (Примеры)

Предлагаю рассмотреть несколько примеров. После этого, все должно встать на свои места.

Пример 1. Вычет с суммы покупки, а также вычет с процентов по ипотеке.

Человек работает и официально трудоустроен, уже более 15 лет. Вычет с покупки объекта жилой недвижимости, он еще ни разу не получал. Каждый год, его доход колеблется от 700000 рублей, до 1100000 рублей в год, то есть каждый год, он отчисляет в налоговую, подоходного налога от 91000 до 143000 рублей. В 2018 году, он приобрел дом, за 2500000 рублей. Из этих денег, 1200000 рублей, он внес наличными, а остальные 1300000 рублей, он взял в банке, в виде ипотеки. Основная сумма покупки, составила 2500000 рублей.

Как мы помним, максимальная сумма с которой можно сделать вычет, составляет 2000000 рублей. То есть нашему герою, положено получить налогового вычета, 2000000 * 0.13 = 260000 рублей, а это максимальная сумма.

Так как он приобрел дом в 2018 году, то начиная с этого года, он имеет право, получать налоговый вычет. Но вот первую декларацию, он может подать в 2019 году, и вернуть налог, уплаченный им в ФНС, за полный 2018 год.

К примеру, он заработал за 2018 год, 850000 рублей и с этой суммы, он уплатил 13% подоходного налога, а это 850000 * 0.13 = 110500 рублей. В декларации, он заявляет налоговый вычет за 2018 год в сумме 110500 рублей. Подает декларацию со всеми документами в налоговую и после проверки, обычно длящейся 3 месяца, деньги поступят ему на карту.

В данном случае, на 2019 год, переходит сумма 260000 – 110500 = 149900 рублей.

Далее в 2020 году, он так же подаст декларацию, где сможет вернуть налог за 2019 год. К примеру, он уплатил в 2019 году, 90000 рублей налога и если он их вернет, то на 2020 год переходит сумма 149900 – 90000 = 59900 рублей.

Как мы помним, наш герой взял в ипотеку 1300000 рублей и с них он уплатит проценты в банк. С процентов как я говорил, так же можно вернуть налог в размере 13%. Максимальная сумма процентов, с которых можно вернуть налог, составляет 390000 рублей.

В 2021 году, наш герой уплатил налогов на 105000 рублей и в этом году, он подает декларацию, на возврат налога за 2020 год. Он заявляет остаток с суммы основного вычета, это 59900 рублей, а также начинает возвращать налог, с процентов по ипотеке и заявляет 105000 – 59900 = 45100 рублей, к возврату с процентов по ипотеке.

Далее, нашему герою остается каждый год подавать декларацию по возврату налога с процентов по ипотеке, до момента, пока он не доплатит ипотеку и не вернет налог с всей суммы уплаченных процентов.

Помните, что если объект был приобретен в ипотеку до 2014 года, то ограничений по сумме возврата налога, с процентов по ипотеке нет. Если уплатили 5000000 рублей процентов, то вернуть можете 5000000 * 0.13 = 650000 рублей. Уплатили еще больше, вернете еще больше. Но если объект был приобретен в ипотеку, после 2014 года, в таком случае, максимальная сумма процентов, с которой можно вернуть 13%, составляет 3000000 рублей. Уплатили больше, вернете только с трех миллионов и не больше. Но если квартиру приобретали в браке, то в таком случае, квартира признается совместно нажитым имуществом и в таком случае, каждому из супругов, положен основной вычет с суммы покупки, а это по 2000000 рублей на каждого и по 3000000 рублей, с процентов каждому.

Помните, что если Вы оформили не ипотеку, а потребительский кредит, то в таком случае, в договоре должно быть указано, что он целевой и выдается на покупку дома, строительство дома. Но если будет в назначении указано, что кредит выдан на личные нужды, то сделать налоговый вычет по процентам, в таком случае не выйдет, так как гарантировано будет отказ. Если это не ипотека, то кредит обязательно должен быть целевым.

Пример 2. Вычет при приобретении дома супругами, с распределением суммы вычета между супругами.

Супруги приобрели дом, за 3500000 рублей. Из данной суммы, они внесли 1500000 наличными, а 2000000 рублей, взяли в ипотеку. Из закона следует, что каждый супруг, имеет право, получить налоговый вычет с покупки в пределах 2000000 рублей на каждого. Так же каждый из супругов, может получить налоговый вычет, с процентов по ипотеке, в сумме по 3000000 на каждого, или если покупка была совершена до 2014 года, то ограничений по возврату с процентов нет.

Как видим, в данной ситуации, супруги не могут в полной мере, реализовать право, на получение полного вычета каждому с 2000000 рублей, так как суммы покупки, просто на просто не хватает.

Но есть выход и при подаче первой декларации, на возврат налога, каждый из них, к основному списку документов, прикладывает заявление о перераспределении суммы вычета. К примеру, в заявлении может быть указано, что супруг будет возвращать налог с полной суммы, то есть с 2000000 рублей, а супруга только с 1500000 рублей. Супруга в дальнейшем, сможет в случае приобретения новой квартиры или дома, вернуть налог с неиспользованной суммы в 500000 рублей, ведь она вернула налог с суммы в полтора миллиона рублей, а закон позволяет переносить сумму неиспользованного вычета, на возврат налога, при покупке последующих объектов жилой недвижимости. То есть добирать сумму до полного ее исчерпания.

Вычет в данном случае, можно распределить в каких угодно пропорциях. Но нужно помнить, что распределение суммы основного вычета по одному объекту, возможно только один раз. Далее уже изменить порядок распределения не получится.

Что касается ситуации, когда дело дойдет до возврата налога с процентов по ипотеке, то здесь точно такая же ситуация. Но вот распределять суммы возврата, можно каждый год, просто нужно подавать новое заявление.

Возврат налога, при строительстве жилого дома

На основании пп. 3, п. 3, статьи 220 Налогового Кодекса РФ, можно включить в сумму налогового вычета, расходы на новое строительство. Ситуация относится к строительству с нуля, а также при покупке объекта незавершенного строительства.

Здесь ситуация такая же, если строительство или приобретение выполняли супруги, то каждый может вернуть налог по фактически произведенным расходам, с суммы в 2000000 рублей, то есть по 260000 рублей на каждого супруга.

Важный момент, если приобретается дом, как объект незавершенного строительства, то получить вычет, можно с суммы покупки (расходов), а также с суммы произведенных расходов на строительство. Но важность момента заключается в том, что для получения вычета по расходам на строительство, в договоре купли-продажи, должно быть указано, что дом приобретался как объект незавершенного строительства. То есть, чтобы включить расходы на строительство в сумму имущественного вычета, нужно, чтобы по документам, дом числился как недостроенный. В противном случае, включить в вычет сумму по расходам, не удастся.

Если по документам, дом не будет указан как недостроенный, то далее, получить вычет по расходам на строительство, не получится. Вычет в таком случае возможен только по расходам на приобретение (покупку).

Вычет при затратах на строительство частного дома, можно получить при следующих видах расходов:

  • Разработка проектно-сметной документации;
  • Приобретение строительных и отделочных материалов;
  • Приобретение жилого дома, как объекта неоконченного строительства (в документах, это обязательно должно быть указано);
  • Расходы на работы и услуги по строительству и отделке, при достройке неоконченного строительства дома;
  • Подключение к электро-сетям, воде, газу, канализации, траты на создание автономных источников подачи воды и электроэнергии, а также канализации и подачи газа.

Еще раз напомню, что вышеперечисленные расходы, возможно включить в состав суммы вычета, если приобретенный дом, указан как объект незавершенного строительства. При строительстве с нуля, проблем никаких не будет.

Так же, вычет можно получить при приобретении земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства. Но получить вычет, при приобретении только лишь одного участка, не получится. Здесь обязательное требование для получения вычета, на участке должен находится дом, на который, как и на участок, должны быть документы о праве собственности. То есть участок у Вас может быть в собственности, но он должен быть предоставлен для индивидуального жилищного строительства, зарегистрирован в установленном порядке, а также на нем должен быть дом, на который так же зарегистрировано право собственности.

При строительстве жилого дома, я считаю, проблем совершенно нет. Так как даже после регистрации права собственности на такой дом, собственник может далее заявить о вычете к расходам на строительство, дальнейшую отделку дома и расходы по его достройке.

Как получить налоговый вычет при покупке или строительстве жилого дома

Как мы говорили, документы на получение вычета, предоставляются в налоговую инспекцию, в году, следующим за годом, в котором были произведены расходы. Подаем документы, до исчерпания лимита по основному вычету в 2000000 рублей. Как только исчерпали лимит в два миллиона, начинаем возвращать налог с процентов по ипотеке, так же до полного исчерпания.

К примеру, если расходы были произведены в 2018 году, то документы на первый вычет, можно подать в 2019 году и вернуть налог, за 2018. Но в данном случае, не обязательно подавать документы каждый год. Как мы помним, мы можем вернуть налог, за три предыдущих года, предшествующих году, подачи декларации. То есть в данном случае, можно было подать документы на вычет в 2020 году и вернуть налог за 2018 и 2019 года и в таком случае, за каждый год, подается отдельный пакет документов.

Так же, если к примеру, покупка дома, или расходы на строительство, были произведены в 2010 году, а Вы собрались возвращать налог в 2020 году, то в таком случае, налог можно вернуть за три года, предшествовавших году подачи декларации, то есть за 2017, 2018 и 2019 года.

Как Вы понимаете, не у Всех заработная плата, позволяет вернуть всю сумму налога, за один или даже два года. Кто-то возвращает в течение 5 лет подряд, кто-то дольше, ограничений по времени возврата нет.

Что бы получить вычет, заполните декларацию по форме 3-НДФЛ, приложите заявление на получение налогового вычета, а также требуемые по закону документы, подтверждающие право на получение налогового вычета.

Какие документы потребуются?

  • Заполненная декларация по форме 3-НДФЛ, для возврата налога;
  • Заявление на возврат подоходного налога;
  • Если вычет необходимо распределить между долевыми собственниками, или супругами, то прикладываем заявление на перераспределение вычета;
  • Копия паспорта гражданина РФ (основная страница и прописка);
  • Договор купли-продажи на приобретение жилого дома, или доли в нем;
  • Расписка о передаче денежных средств от покупателя к продавцу;
  • Документ, подтверждающий право собственности на жилой дом;
  • Если возвращаем налог еще и за земельный участок, то прикладываем документ о праве собственности на земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства;
  • Документы для подтверждения расходов на строительство. Квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, кассовые и товарные чеки, акты о закупе материалов у физических лиц, где указаны адресные, а также паспортные данные и прочие подтверждающие документы;
  • Если получаем вычет с процентов по ипотеке, то прикладываем договор с банком, а также справку о выплаченных процентах;
  • Ваши реквизиты для получения денежных средств.

Направляем вышеперечисленные документы в налоговую. Можно почтой, с обязательной описью вложения. Или придите в налоговую инспекцию и сдайте документы под опись лично.

В течение трех месяцев, будет проходить проверка предоставленных документов. Если не будет ошибок и с документами все в порядке, то сумма возврата будет зачислена на Ваш счет.

Обязательно задавайте вопросы и комментируйте статью, мы дадим ответ каждому. Пишите в чат. Если Вам не сложно, делитесь статьей в социальных сетях.

Об авторе:

Васильев Дмитрий. Один из самых опытных юристов Центра Правовой Помощи 'Лидер' в сфере недвижимости, а так же земельного права, так же практикует трудовое право. Общий стаж в сфере юриспруденции более 11 лет. Автор статей по соответствующим категориям на портале. В 2007 году окончил СПбГЭУ – Санкт-Петербургский государственный экономический университет. Проходил обучение на кафедре юриспруденции, получил статус бакалавра.

Оставить комментарий

Plain text

  • HTML-теги не обрабатываются и показываются как обычный текст
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.