Вы здесь

Как купить квартиру с обременением (залог, арест, рента и прочее)?

В данной статье я прежде всего хочу вам рассказать о видах ограничений которые могут быть наложены на квартиру или иное недвижимое имущество, тем самым вы будете понимать, как выявить наличие ограничений, разберем их суть, а так же я расскажу как же приобрести квартиру или иную недвижимость на которую наложены обременения.

Сожержание статьи:

  1. Что такое обременение на недвижимость (квартиру)?

  2. Как купить квартиру с определенным видом обременения?

  3. Покупка квартиры обремененной залогом в силу ипотеки

  4. Покупка арестованной квартиры

  5. Рента с пожизненным содержанием

  6. Что нужно сделать перед покупкой квартиры с обременением?

Что такое обременение на недвижимость (квартиру)?

Многие слышали такое понятие как обременение или ограничение наложенное на имущество, если применительно к недвижимости, то обременение, это определенное обстоятельство, которое делает не возможным распоряжаться недвижимым имуществом, то есть не получится его подарить, завещать, продать, произвести обмен. Обычно ограничение связано с наличием прав третьего лица на недвижимое имущество (квартиру).

Можно ли отказаться от купленной квартиры и вернуть деньги назад?

Все же продать такое имущество возможно (опять же не во всех случаях), но после продажи обременение переходит к новому собственнику, именно поэтому стоимость такого имущества обязательно будет ниже рыночной, в некоторых случаях на порядок в сравнении с недвижимостью без обременений.  

Какие бывают обременения:

  • Арест имущества;
  • Рента с пожизненным содержанием;
  • Недвижимостью производится доверительное управление;
  • Аренда данного имущества;
  • Залог;
  • Сервитут;
  • Недвижимость которая находится под охраной государства и является объектом наследия или памятником культуры.

Узнать есть ли ограничение на объекте недвижимости можно получив выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН), ведь все ограничения обязательно должны регистрироваться в Росреестре на основании пункта 1 статьи 131 Гражданского Кодекса РФ, поэтому можно просто заказать выписку и в строке ограничения увидеть всю информацию по объекту.

Выписка платная и что бы ее получить необходимо заплатить 300 рублей, это государственная пошлина. Можно заказать выписку в МФЦ и при чем заказать ее может любое лицо, не важно является заказчик собственником или нет.

Порой долги по оплате коммунальных услуг являются причиной наложения ареста на объект недвижимости (квартиру) и лицо заинтересованное в получении информации о наличии долга может запросить выписку по лицевому счету, все что для этого нужно сделать, это зайти на сайт управляющей организации которая обслуживает дом в котором находится квартира и запросить данные по адресу нахождения квартиры.

Дам еще пару советов.

Всегда при покупке квартиры нужно знать, кто прописан (зарегистрирован) в данной квартире и здесь необходимо потребовать выписку из домовой книги и после того как вы получите данную выписку вы будете видеть, кто зарегистрирован в данной квартире. Получить выписку можно в управляющей организации занимающейся обслуживанием дома в котором находится квартира. Информация о зарегистрированных в квартире гражданах нужно для того, что бы понимать, кто может претендовать на квартиру, ведь есть не мало случаев когда не проверив количество зарегистрированных граждан, покупатель сталкивался с неприятными ситуациями, когда после сделки выяснялось, что был зарегистрированный гражданин который на момент сделки находился в местах лишения свободы, проходил службу в армии, находился за границей или где то еще отсутствовал. Так вот такие зарегистрированные отсутствующие лица обычно в 99% случаев по возвращению являются законными претендентами на данную квартиру и у вас точно будут с ними проблемы, потому как сделка была совершена без их ведома.

Так же обязательно выясните, имеются ли какие либо судебные разбирательства с участием данной квартиры (недвижимости), такую информацию вы можете получить зайдя на сайт районного суда общей юрисдикции и уже получить информацию по адресу объекта недвижимости.

Как купить квартиру с определенным видом обременения?

Есть набор самых распространенных обременений, с которыми можно столкнуться в большинстве случаев:

  • Залог (в том числе при ипотеке);
  • Арест;
  • Рента с пожизненным содержанием;
  • Сервитут.

Покупка квартиры обремененной залогом в силу ипотеки

Данное обременение в современных реалиях практически на половине квартир, так как большинство жилья приобретается именно в ипотеку, а ипотечная квартиры всегда находится в залоге у банка.

Узнать находится ли квартира в ипотеке можно запросив выписку из ЕГРН и в строке обременения будет информация о том, что квартира находится в залоге в силу ипотеки. Как вы понимаете такая квартира будет в залоге у банка до тех пор, пока ипотека не будет погашена. Для покупки такой квартиры, собственник должен получить разрешение у банка на продажу данной квартиры и сделка будет проходить с тесным участием банка.

Если при покупке новый собственник сразу погасит ипотеку, то обременение будет снято, а если он так же будет вносить платежи по ипотеке, то обременение будет снято после того, как ипотека будет выплачена.

Покупка арестованной квартиры

Здесь ситуация намного сложнее чем с залогом и я крайне не советую рассматривать вариант покупки арестованной квартиры. Обычно арест накладывается на квартиру по причине долгов, которые есть у собственника, арест вообще делает не возможным никакие сделки с недвижимостью, они попросту не будут зарегистрированы в Росреестре, сделку с арестованной недвижимостью не возможно провести.

Если вы передадите денежные средства за арестованное недвижимое имущество то можно просто остаться без денег и как я говорил выше, нужно досконально проверять каждый объект недвижимости на покупку которого вы нацелены.

Выяснить находится ли квартира под арестом вы можете запросив выписку из ЕГРН и посмотреть в строку обременения, если в ней ничего нет, значит и обременений нет.

Рента с пожизненным содержанием

Здесь такая ситуация, между собственником квартиры и новым потенциальным собственником заключается договор, суть которого в том, что потенциальный собственник обязан содержать реального собственника до конца жизни и только после смерти собственника становится полноправным владельцем. Пример: есть старенькая бабушка у которой есть квартира и за бабушкой не кому ухаживать и денег ей не хватает. Бабушка заключает договор ренты с пожизненным содержанием с каким либо гражданином, которые согласно договору должен на протяжении всей оставшейся ее жизни помогать бабушке, платить ей определенную денежную сумму, выполнять какие либо обязанности по договору, условия могут быть любые, главное, что бы условия договора соблюдались и тогда каждая сторона получит то, что предусмотрено в договоре.

Рента так же регистрируется в Росреестре и считается обременением.

Купить такую квартиру возможно, но только покупатель должен быть согласен с договором ренты и платить рентополучателю определенную сумму на регулярной основе, если приобретатель квартиры согласен на условия договора ренты, то он приобретает квартиру с данным обременением.

Что нужно сделать перед покупкой квартиры с обременением?

Требуйте от продавца, предоставления максимально возможного количества информации по данной квартире по наличию ограничений, особенно тщательно проверяйте, есть ли какие либо зарегистрированные и временно отсутствующие третьи лица в квартире. Если такие лица имеются, то в договоре купли-продажи должно быть четко прописано условие, в течении какого времени после продажи квартиры данные лица должны будут покинуть квартиру (сняться с регистрационного учета).

Если договор заключается с несовершеннолетним, то здесь обязательно наличие письменного согласия на такую сделку от органов опеки и попечительства. Если такого согласия нет, то ни в коем случае такую квартиру приобретать не нужно.

Так же обратите внимание, что есть категории граждан, которые не смотря на смену собственника по причине продажи, имеют права пользоваться проданной недвижимостью, самая распространенная ситуация здесь это наличие завещательного отказа или при ренте.

При покупке квартиры с обременением больше минусов чем плюсов.

К минусам можно отнести:

  • Вы получаете вместе с квартирой обременения, так что если вы ее захотите быстро продать у вас возникнут проблемы;
  • Проблемы с переходом права собственности, а точнее с регистрацией такой сделки, здесь свои тонкости и сложности которые доставляют определенные неудобства;
  • Если это залог в силу ипотеки, то представитель банка может проводить проверки с целью осмотра предмета залога;
  • Опять же при залоге в силу ипотеки, вам нужно будет соблюдать все условия банка.

Плюсов не много:

  • Стоимость такой квартиры будет определенно ниже рыночной;
  • Если это ипотека, то исключены мошеннические действия со стороны продавца.

Как видим минусы перевешивают плюсы, но при покупке такой недвижимости каждый исходит из своих интересов и если человек покупает такую квартиру, он четко знает, для чего ему это нужно.

Если у вас остались вопросы, то задайте их нашему юристу, он проконсультирует вас на высшем уровне и ответит на все ваши вопросы, а  так же поможет решить проблемы. Так же вы можете позвонить нашему юристу по недвижимости и задать ему интересующие вопросы. 

Оставить комментарий

Filtered HTML

  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Разрешённые HTML-теги: <a> <em> <strong> <cite> <blockquote> <code> <ul> <ol> <li> <dl> <dt> <dd>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.

Plain text

  • HTML-теги не обрабатываются и показываются как обычный текст
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.